Resposta rápida
Fora da faixa de 50 km da fronteira, sim. Dentro dela, a Lei 2.532/05 proíbe que estrangeiros de países limítrofes, como o Brasil, e sociedades formadas majoritariamente por eles sejam proprietários, condôminos ou usufrutuários de imóveis rurais, salvo decreto do Poder Executivo. Pelo texto da Lei 2.647/05, ficam fora da proibição os que têm radicação permanente no Paraguai; a aplicação prática exige revisão legal caso a caso.
"Brasileiro pode comprar terra no Paraguai?" é uma das perguntas mais buscadas por quem pensa em fazenda ou investimento rural do outro lado da fronteira. A resposta depende de onde fica o imóvel, se ele é rural ou urbano e qual é a sua situação migratória. Este guia resume o que dizem as Leis 2.532/05 e 2.647/05 e onde estão os riscos.
Importante: este guia é informativo e não substitui análise jurídica. Toda compra de imóvel rural no Paraguai, e em especial na faixa de fronteira, exige revisão legal caso a caso por escrivão público (escribano) e advogado paraguaios, com consulta ao Catastro e ao RUN, antes de assinar qualquer documento ou pagar qualquer valor.
Texto das leis conferido em 24/09/2026 nas fontes oficiais listadas no fim da página.
Brasileiro pode comprar terra no Paraguai?
Fora da faixa de 50 km da fronteira, sim. Dentro dela, a Lei 2.532/05 proíbe que estrangeiros de países limítrofes, como o Brasil, e sociedades formadas majoritariamente por eles sejam proprietários, condôminos ou usufrutuários de imóveis rurais, salvo decreto do Poder Executivo. Pelo texto da Lei 2.647/05, quem tem radicação permanente fica fora da proibição.
Em resumo, três perguntas definem o seu caso:
- O imóvel fica na faixa de 50 km da fronteira? Se não, a Lei 2.532/05 não se aplica.
- O imóvel é rural? A proibição é para imóveis rurais; casa ou apartamento urbano não entra nela.
- Você tem residência permanente no Paraguai? Pelo texto da Lei 2.647/05, os estrangeiros de países limítrofes com radicação permanente ficam fora da proibição, mas a prática deve ser confirmada com escrivão e no RUN.
O que é a faixa de fronteira de 50 km no Paraguai?
É a zona de segurança fronteiriça criada pelo art. 1 da Lei 2.532/05: a faixa de 50 quilômetros adjacente às linhas de fronteira terrestre e fluvial, dentro do território paraguaio. Cidades coladas à fronteira com o Brasil, como Ciudad del Este, estão dentro dela. A restrição para estrangeiros de países limítrofes vale para os imóveis rurais dessa faixa.
A lei também manda que as certidões do Serviço Nacional de Catastro informem se o imóvel está total ou parcialmente na zona de segurança fronteiriça (art. 7). É o primeiro documento a pedir antes de negociar.
Fonte: Lei 2.532/05, arts. 1 e 7.
O que o brasileiro pode e não pode comprar no Paraguai?
A Lei 2.532/05 não impede o brasileiro de comprar imóvel urbano, inclusive dentro da faixa, nem imóvel rural fora da faixa de 50 km. Dentro da faixa, sem radicação permanente, ele não pode ser proprietário, condômino nem usufrutuário de imóvel rural, nem por sociedade majoritariamente brasileira. A exceção da radicação permanente está no texto legal, mas precisa de confirmação na prática.
| Situação | Pode? | Base legal |
|---|---|---|
| Casa ou apartamento urbano (por exemplo, em Ciudad del Este) | Sim: a proibição é só para imóveis rurais | Lei 2.532/05, art. 2 |
| Imóvel rural fora da faixa de 50 km | Sim: a Lei 2.532/05 não se aplica | Lei 2.532/05, arts. 1 e 2 |
| Imóvel rural na faixa, brasileiro sem residência permanente (turista ou residente temporário) | Não, salvo autorização por decreto do Poder Executivo | Lei 2.532/05, art. 2 |
| Imóvel rural na faixa, brasileiro com radicação permanente | O texto legal o deixa fora da proibição; a prática com escrivão e no RUN deve ser confirmada | Lei 2.532/05, art. 3, reescrito pela Lei 2.647/05 |
| Sociedade (EAS, SRL ou S.A.) majoritariamente de brasileiros sem radicação permanente | Não | Lei 2.532/05, art. 2 |
| Sociedade majoritariamente de brasileiros com radicação permanente | Não está claro que a exceção alcance a sociedade: exige análise jurídica | Lei 2.532/05, arts. 2 e 3 |
| Direitos adquiridos e devidamente comprovados antes da lei, direitos sucessórios (herança), imóveis adjudicados em leilão judicial ou entregues em dação em pagamento a bancos ou financeiras | Ficam fora da proibição | Lei 2.532/05, art. 3, reescrito pela Lei 2.647/05 |
Quadro elaborado a partir do texto das Leis 2.532/05 e 2.647/05, conferido em 24/09/2026. Não substitui parecer jurídico.
Com residência permanente, brasileiro pode ter terra na faixa de fronteira?
Pelo texto legal, sim. A Lei 2.647/05, publicada em 19/08/2005, reescreveu o art. 3 da Lei 2.532/05 e deixou fora da proibição os direitos dos estrangeiros de países limítrofes com radicação permanente no Paraguai. A aplicação prática dessa exceção deve ser confirmada com escrivão e no RUN antes de qualquer compra.
O que a exceção exige, pelo texto, é radicação permanente. A residência temporária, de 2 anos, não é permanente. Para o brasileiro, o caminho usual é:
- Residência temporária (2 anos, prorrogável).
- Residência permanente, pedida a partir de 90 dias antes do vencimento da temporária, com a solvência da Res. DNM 407/2026 e a taxa oficial da DNM.
- Só então, e com revisão legal, a análise da compra de imóvel rural na faixa.
A permanente direta, sem passar pela temporária, só existe pelo Paraguay Investor Pass ou pela residência de investidor via SUACE; veja o guia do Investor Pass. O passo a passo da permanente está no guia da residência permanente no Paraguai.
Atenção: duas perguntas continuam em aberto e precisam de resposta de escrivão para cada caso: como cartórios e RUN aplicam hoje a exceção da Lei 2.647/05 e se ela alcança sociedades formadas majoritariamente por brasileiros com residência permanente.
Uma S.A. ou outra empresa permite comprar terra na faixa?
Não para contornar a lei. O art. 2 da Lei 2.532/05 alcança também as pessoas jurídicas integradas majoritariamente por estrangeiros de países limítrofes, e o art. 8 declara nulos os atos contrários à lei. Abrir uma S.A., SRL ou EAS com sócios brasileiros sem radicação permanente não libera a compra de imóvel rural na faixa.
A própria lei fecha a porta ao anonimato: as ações das sociedades por ações, e os certificados de aportação das cooperativas, de quem pretende ter imóveis rurais na zona de segurança fronteiriça devem ser nominativos e não endossáveis (art. 4). E os escrivães não podem lavrar escritura de negócios que a lei não autoriza (art. 5).
A EC Paraguay não monta sociedades para contornar a Lei 2.532/05. Se você quer uma empresa no Paraguai por outros motivos, compare os tipos no guia EAS, SRL ou S.A..
O que acontece se a compra desrespeitar a lei?
O ato é nulo e gera multa equivalente ao dobro do valor da operação, pelo art. 8 da Lei 2.532/05, sem prejuízo de outras sanções aos juízes, funcionários e escrivães que intervierem. Na prática, o negócio cai e ainda há uma multa do dobro do valor da operação. Por isso a revisão legal vem antes de qualquer sinal.
| Consequência | Base legal |
|---|---|
| Nulidade do ato jurídico | Lei 2.532/05, art. 8 |
| Multa equivalente ao dobro do valor da operação | Lei 2.532/05, art. 8 |
| Possíveis sanções a juízes, funcionários e escrivães intervenientes | Lei 2.532/05, art. 8 |
| Proibição de o escrivão lavrar a escritura | Lei 2.532/05, art. 5 |
Fonte: Lei 2.532/05, conferida em 24/09/2026.
Existe exceção para quem mora há 10 anos no Paraguai?
Não. Uma exceção por "10 anos de residência" não aparece nem na Lei 2.532/05 nem na Lei 2.647/05. O critério do texto legal é a radicação permanente, não o tempo de moradia. Também é falso que uma S.A. resolva o problema de quem não tem permanente, e que imóveis urbanos estejam proibidos.
| Mito | O que diz a lei |
|---|---|
| "Com 10 anos de residência pode comprar" | Não existe essa regra; o texto fala em radicação permanente |
| "Abre uma S.A. que resolve" | Sociedades majoritárias de estrangeiros de países limítrofes estão na proibição (art. 2); o ato é nulo (art. 8) |
| "Brasileiro não pode comprar nada perto da fronteira" | A proibição é só para imóveis rurais na faixa de 50 km |
| "Com a residência temporária já pode" | A exceção do texto legal fala em radicação permanente |
Como conferir se um imóvel rural está na faixa de fronteira?
Peça a certidão do Serviço Nacional de Catastro: pela Lei 2.532/05, art. 7, ela deve informar se o imóvel está total ou parcialmente na zona de segurança fronteiriça. Depois, confira o título no RUN e leve tudo a um escrivão e a um advogado paraguaios antes de assinar ou pagar.
Checklist mínimo antes de negociar um imóvel rural:
- certidão do Catastro indicando se o imóvel está na zona de segurança fronteiriça;
- título e situação do imóvel no RUN (Registro Unificado Nacional);
- a sua situação migratória: carnet de residência permanente vigente, se for invocar a exceção da Lei 2.647/05;
- se a compra for por sociedade, a composição dos sócios e a nacionalidade e residência de cada um;
- parecer escrito do escrivão e do advogado sobre a aplicação das Leis 2.532/05 e 2.647/05 ao seu caso.
Se você já tem um imóvel no Paraguai inscrito no RUN há pelo menos 2 anos, ele pode servir para comprovar solvência na residência permanente, na categoria proprietário da Res. DNM 407/2026.
Comprei imóvel no Paraguai: preciso declarar no Brasil?
Se você é residente fiscal no Brasil, sim: o imóvel no exterior deve ser informado na declaração do IRPF. Quem fez a saída definitiva segue as regras de não residente. A EC Paraguay não presta assessoria tributária brasileira; confirme o preenchimento e os efeitos de uma futura venda com um contador registrado no CRC.
Para entender as demais etapas da mudança, veja o guia morar no Paraguai.
Perguntas frequentes
Brasileiro pode comprar casa ou apartamento em Ciudad del Este?
Sim. A restrição da Lei 2.532/05 vale para imóveis rurais na faixa de 50 km. Casa ou apartamento urbano não entra nessa proibição. Mesmo assim, confira o título no RUN e faça a escritura com escrivão.
A residência temporária já permite comprar terra na faixa?
Pelo texto da Lei 2.647/05, a exceção é para estrangeiros de países limítrofes com radicação permanente. A residência temporária não é permanente, então não se encaixa nessa exceção. Confirme o seu caso com escrivão antes de qualquer negócio.
Posso herdar terra rural na faixa de fronteira?
Segundo o texto do art. 3 da Lei 2.532/05, reescrito pela Lei 2.647/05, os direitos sucessórios ficam fora da proibição. A herança de imóvel rural na faixa deve ser conduzida por advogado e escrivão paraguaios.
Posso arrendar terra na faixa de fronteira?
O art. 2 da Lei 2.532/05 fala em proprietário, condômino e usufrutuário. Arrendamentos e outros contratos não são analisados neste guia: peça parecer de um advogado paraguaio antes de assinar.
O governo pode autorizar uma compra na faixa?
Sim, a lei prevê autorização por decreto do Poder Executivo, fundada em razões de interesse público, como atividades que geram emprego na zona de segurança fronteiriça (Lei 2.532/05, art. 2). É uma exceção caso a caso, não um trâmite de rotina.
Fontes oficiais
Conferimos cada dado nas fontes abaixo na data de atualização. As regras mudam: confirme sempre a versão vigente.
- Servicio Nacional de Catastro — Ley 2.532/05 (zona de seguridad fronteriza) catastro.gov.py
- BACN — Ley 2.647/05, que modifica el artículo 3 de la Ley 2.532 bacn.gov.py
- DNM — Residencia permanente migraciones.gov.py
- DNM — Res. 407/2026: acreditación de solvencia económica para la residencia permanente (arquivo) web.archive.org
- Poder Judicial — Registro Unificado Nacional (RUN) pj.gov.py
Conteúdo informativo, atualizado na data indicada. Não substitui a análise do seu caso por um profissional habilitado. Na parte brasileira (Receita Federal, Banco Central, INSS), consulte um contador ou advogado registrado no Brasil.